实探|7批次普陀三大10万+新盘，谁更胜一筹?

7批次，普陀区上新了三个10万+新盘，分别是：品尊国际、苏河玺、天汇玺。三盘从价格到产品都有所重合，让不少买家非常纠结。

根据摸排情况，品尊国际未触发积分，但是认购率也达到了130%，天汇玺大概率不会触发积分，苏河玺本次入围分有望达70+。接下来，我们将从地段、产品、入市情况来对三盘进行梳理，值得一看。

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(资料图片)

地段&城市界面

这三个新盘都位于普陀区，周边交通及配套设施都非常醇熟。其中苏河玺、天汇玺在内环内，2盘相距不过200米，品尊国际位于中内环间。

品尊国际

地铁上盖，成熟TOD大城

品尊国际位于真如板块，是一个集住宅、商业、酒店、办公为一体的城市综合体项目，且均已开业，拥有成熟的居住氛围，并且紧邻7号线岚皋路站。

另外，项目西侧未来是规划商办用地及学校，铜川路南面未来还会有多块商办及规划公共绿地。不过小区靠近铁路轨道，会有噪音影响。

苏河玺、天汇玺

四轨，苏州河畔生活氛围醇熟

苏河玺、天汇玺都位于普陀武宁板块，属于内环内，2盘相距不过200米。大环境上皆是近苏州河和四轨环绕，配套资源上几乎可以做到共享。

但是小环境上，2盘差距就非常明显了。其中，苏河玺南侧近苏州河，东侧是新湖明珠城三期，西侧是武宁一村、上海音乐学院附属安师实验中学，北侧是武宁一村，整体环境还不错。

与苏河玺不同的是，天汇玺可以说是被“老破小”环绕，东侧、西侧、南侧都有较老的居住区。

东侧有东新支路55弄公房，北侧有武宁二村，西侧有武宁小城等，皆是有一定房龄的老小区；项目南侧紧挨着武宁中学（在建中），接壤范围很大，北侧楼栋或会受到一定噪音影响。

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产品&价格

三盘均价在105025-109800元/㎡不等，大多预算在1000-2000万元的买家都能各取所需，仔细来看，三者还是有所区别的。

品尊国际

单价最高，装标不错

品尊国际项目是一个综合体，包括了住宅、酒店、办公，商业（弘基时尚生活中心），小区自带幼儿园、人车分流、约40%绿化率、石材外立面，有一个约4500平的会所。

其中1期是2009年交付、2期则是2014年后陆陆续续开始交付。

而此次属于老盘新一期的加推，共推售362套建面约102-205平方米公寓，均价约109800元/㎡，虽是这三盘中单价最高的，但是与小区的二手房相比，还是颇具性价比的。链家网显示，今年5月份，小区内一套建面约259.6平米的4房，成交单价在12.07万/平米。

户型方面，有点落后于当下的主流设计，多个户型存在暗卫。以102平方米为例，市面上100平方米多设计为三房户型，而品尊国际102平方米仅2房设计，且次卧卫生间是暗卫。

品质方面，小区属于老盘加推，从前期已交房小区来看，小区品质还是挺不错的，从目前公布的装标来看，装标还是很高的，一律用了准一线以上水平的大牌，而且是大牌里的中级以上的系列水平。

不过小区的物业一直备受争议，有业主吐槽物业一塌糊涂，但也有业主表示，3.2元 /月.平方米的物业费，还要啥自行车。据悉，品尊国际小区物业为狮城怡安，项目一二期的物业费为3.2元 /月.平方米，三期的物业费为8.5元 /月.平方米。

苏河玺

封阳台，73%的得房率

苏河玺由10幢高层住宅、1幢保障房组成，容积率2.68。

本次，项目推售的是5号楼、8号楼、11号楼，共362套房源，主力户型为107㎡房源，均价约105025元/㎡，主力户型总价段在1100万左右，是三盘中价格门槛最低的，不过项目封阳台，得房率约为73%。

品质方面，招商“玺”系产品，有星空顶车库，外立面用了大量的铝板，但是房屋内部装修标准一般，不过，项目有装修升级包可以选择，总价在30万-50万。

天汇玺

封阳台，有暗卫

天汇玺由4幢17-27F高层住宅、1幢33F超高层住宅、1幢4F的多层住宅以及1幢14F保障房组成，容积率2.5。

本次项目推售的是3号楼、4号楼、5号楼，共120套房源，主力户型为建面约101-157㎡3-4房，均价约108229元/㎡，得房率在73%-74%，封阳台。

户型设计方面中规中矩，并无太多亮点，值得注意的是，天汇玺106平方米（两开间）户型中的公卫为暗卫，采光通风稍差。

03入市情况

最后，来看看三者的入市情况，品尊国际目前已结束认购，今日，品尊国际官微发布公告称，由于项目未触发积分，现将开盘时间提前至8月19日。

网传项目在认购期间共收到470余组意向认购，认购率约为130%。

苏河玺先后2次开盘，最高入围分75.52分，首批主推建面约107-149㎡3-4房，共270套房源，认购率在约382%；苏河玺二期主推建面约107㎡3房，共144套房源，认购率在约366%。

本次苏河玺推出362套房源，于今日开启认购，认购首日约300组意向认购，认购率84%，入围分较于前期有望下降一些。

天汇玺首批入围分55.27分，主推建面约106-142㎡3-4房，共328套房源，认购率在约383%。

而本次天汇玺二期仅推售120套房源，认购前三日仅收到170组意向认购，与前期认购量相差甚远，此次触发积分的可能性不大。

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